専任不動産鑑定士:山口 隆 | |
不動産鑑定は 日本語・英語 の時代 (日本基準、国際基準) 当事務所は、翻訳料不要 のため、 英文鑑定がとてもお得です。 ぜひ ご利用ください! |
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不動産鑑定士事務所 |
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VALUE WORKERS |
<投資マネー・低金利・誤解等を背景に、ミニバブルが指摘されてきましたが‥>
(例: 期待利回り低下 → 積算価格10億円(土地5億・建物5億)、投資価値は収益性で13億円
→ 13億円で売買、
→ 地価が1.6倍(土地8億円)になったと風評発生 → 全く異なる物件に伝播
→ 早い者勝ち → 転がし → 高額値付 )
(誤解.. 収益性は物件の個性、投資価値≠市場価値、分離困難な資産の内訳は比例配分・外部要因の検討が必要 )
<2007前半>
* 東京の高級住宅地で高額値付(1.5-2倍化等)が多発し、ミニバブルがピークになりました。
* 東京の都心商業地では賃料値下げの時代が過去のものになった感が強まりました。
<2007後半>
* サブプライム問題が表面化、投資マネーが減退、市況の不透明感が強まりました。
* 新築マンションの価格上昇に購買力が追い付かず売れ行きが顕著に悪化。建築基準法改正で建築費が高騰。
<2008以降>
* 世界金融危機・景気減速・貸し渋りで、売買が成立しない物件が増え、不動産業者の倒産が相次ぎました。
<2013以降>
* アベノミックス効果でJ-REIT投資口・投機対象資産が急上昇。実需もようやく市況の底打感が出てきました。
<一方で私達は バブル発生 →崩壊 →未曾有の不況 の教訓も忘れてはならないでしょう!>
不動産を投機の対象とした代償は、その後の惨状として10年以上も続きました。
長期的な価値の趨勢も忘れたくない。バリューワーカーズの原点です!
【熱狂・そして夢の跡】
・都会のホテル → 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。
・リゾートホテル → 経営の悪化したリゾートホテルは有償での売却が困難な場合があった。
・スーパーマーケット → 70億円かけた大規模スーパーマーケット。10年後に3億円で売却。
・ゴルフ場 → バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。
・スキー場 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。
・人里遠く離れた病院 → 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。
「バブルの原因は何だったのか - 総括 -」
by 山口 隆
「バブルの原因は何だったのか - 群知能 -」
「バブルの原因は何だったのか - 投機熱の伝播 -」
「バブルの原因は何だったのか - 投機.価格.価値の遺伝子 -」
「バブルの原因は何だったのか - 新型発生のメカニズム-」
「BOIDSとインフレ期待」